更新：2024-09-06 09:58:36
今年以来，青岛、长春等超30个城市陆续执行、优化“商转公”(商业性住房贷款转住房公积金贷款)政策。同时，近日有市场传闻称，国内正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许高达38万亿的存量房贷寻求转按揭。
什么是商转公？
商转公是指“商业贷款转公积金贷款”。即已办理商业性个人住房贷款的借款人，在满足当地住房公积金管理中心规定的条件时，将商业贷款转为住房公积金贷款。
商转公目前主要适用对象通常是指已经办理了商业住房贷款且正常还款一段时间，同时符合公积金贷款条件的缴存职工。例如，在青岛市需要连续足额缴存住房公积金满一定期限，且为新建商品房、家庭惟一住房、原贷款为纯商业贷款，还款记录良好。本金余额必须小于申请人公积金可贷金额等。
以商业贷款利率3.95%为例进行测算，目前公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年贷款的购房者在“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，30年可节省13.17万元。
8月22日，青岛市住房公积金管理中心发布公告宣布，“商转公”贷款业务合作银行增至17家，“商转组合”贷款业务合作银行增至8家。据记者了解，青岛市住房公积金管理中心在全力优化商转公方案和服务面。可见，商转公政策自实施以来，已经快速推进。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“开展‘商转公’贷款业务有助于降低存量房贷成本，尤其是在当前下调存量房贷利率的呼声下，开展‘商转公’贷款业务不仅能够减轻购房者的还贷压力，从客观上来讲，对整个商业银行贷款的资金安全也具有积极作用。”
不过，严跃进也指出：“近期的商贷转公积金贷款话题较热，但困难也比较明显，一是目前公积金的使用率、城市开放商转公条件有门槛限制。二是，这个政策中，一些公积金额度比较多的城市在政策主动性上要强于其他城市。”
什么是存量房贷转按揭？
存量房贷转按揭主要是指已在银行办理了个人住房贷款的借款人，将其在原银行的住房贷款转到另一家银行或其他金融机构继续办理贷款。也泛指不同本行内的再贷款、转按揭。
存量房贷转按揭一般适用于希望获得更优惠的贷款利率、更好的服务或者因其他原因需要变更贷款按揭的购房者。比如，在某银行办理了住房贷款，但发现更有吸引力的利率政策和贷款条件，便考虑办理转按揭。此外，根据相关消息分析，也存在原行协商利率下调和同行转按揭的可操作性。
严跃进表示：“此类消息的可信度和存量房贷的还贷压力较大有关。”他认为，当前存量房贷下降是有较大的市场基础的。而通过重新协商房贷利率或转按揭，从操作模式来说并不困难。
中指研究院市场研究总监陈文静则表示：“从下调方式上看，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。”
存量房贷利率下调空间大
资料显示，2023年8月，央行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随后各银行接连发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。
同时，根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%(2023年12月5年期以上LPR为4.2%)，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
2024年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下，存量房贷利率与新增房贷利率的差距进一步扩大，也导致下调存量房贷利率的呼声随之越来越大。
今年7月央行发布《中国区域金融运行报告(2024)》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用，在下一步工作中强调要“坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展，督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好”。
由此，降低存量房贷利率符合群众热切期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和使用更多调整工具的预期。
同时，值得注意的是，《2023年第三季度中国货币政策执行报告》曾指出，依靠债务推动的经济增长模式效率下降，房地产市场的供需关系经历了重大调整，这加剧了经济转型的迫切需求。
另据央行最新数据，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，若进一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，同时，也有助于稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪；对银行来说，可以进一步减少提前还贷现象。但记者也在采访中了解到，当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高。
在此背景下，“商转公确实能减轻负担，但是我们当时购买的是二手房，所以目前看，还不符合条件。”市民候钰女士在接受采访时表示：“实际上，我比较关注后期能不能推出转按揭，或者存量房贷利率直接下调。”
“现在房贷市场市场也比较复杂，比如浮动利率加点高位站岗的情况，曾经在利率优惠期贷款后期选择固定利率的情况。总之，由于市场变动比较频繁，寻求下调利率的方式和方法也都有不同。”房天下新房山东兼青岛总经理纪礼刚表示：“切实推动存量房贷利率下调，能够促进房地产市场实现良性训话，进一步提振市场预期，对楼市有极大的带动作用。”
青岛财经日报/首页新闻记者赵彭2024股票配资
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